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近幾年，經濟發展進入新常態，疊加疫情影響，商業地產的發展與經營隨之變化。新開業購物中心增速明顯下降，自2017年開始，全國新開購物中心和百貨占比連續5年處于20%以下，商業地產從土地驅動模式逐漸過渡到存量改造提升的新階段。

除此之外，老舊商業體自身也亟須煥新升級。一方面，老舊商業體在規劃設計、業態組合上老舊，另一方面消費者自身也在更新升級，Z世代消費者成為主流，更加看重體驗感和情感上的滿足，對商業場景創新的速度和形式具有更高的要求。

據中國連鎖經營協會統計，截至2021年年底全國在營3萬平方米以上的購物中心約6300個。至2025年，預計購物中心存量超過6億平方米，TOP30的購物中心的存量規模近年上漲速度變快，存量改造的空間巨大。存量改造項目中購物中心改造和非標商業改造是重點，在2021年各類型存量改造項目體量統計中，購物中心的改造以53.7萬平方米位居首位，第二位非標商業改造項目體量為12.4萬平方米。

2021年度《中國實體商業客流桔皮書》顯示，在存量購物中心數量TOP10城市中，存量改造主要集中在北上廣深等經濟相對發達的核心一二線城市。2021年上海商業存量居一線城市之首，全年新開業達到243萬平方米，其中包括因2021年受疫情影響延遲開業的項目，改造的總體量達96萬平方米，占新開商業體量的近三分之一。北京、深圳、廣州及成都存量商業也在近五年持續遞增。

北京預計在2025年內完成新一輪改造計劃，共擁有52個商圈，目前改造完成22個，剩余商圈將持續改造升級，形成2~3個千億規模的世界級商圈。2022年，商店“一店一策”及商街的改造與商圈的體制升級進行結合。2022年不少項目改造已升級開業或正在啟動，如2022年1月19日亮相的東安市場、正在改造的北京中關村廣場。

而不少未開發的下沉市場也是潛在藍海，商業準一線、二線、三線及五線城市(贏商大數據劃分的城市商業線級)存量占比正逼近商業一線城市，分別為934、882、781、847個。

關鍵詞： 存量規模 購物中心存量 老舊商業體 實體商業