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第三季度，北京租賃市場在經(jīng)歷小幅回彈后回歸理性，租金小幅下跌。市場產(chǎn)業(yè)園投資機(jī)會(huì)持續(xù)受到境內(nèi)外投資人及自用買家的高度青睞，第三季度中關(guān)村環(huán)保科技園智谷大廈及大興生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園完成交易。市場需求復(fù)蘇稍緩，但在第三季度四個(gè)購物中心接連開業(yè)，獲得市場各方關(guān)注。市場需求持續(xù)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)整體租金小幅上漲。市場開發(fā)商加大推盤力度，成交量保持平穩(wěn)。

具體而言，租賃市場在經(jīng)歷短暫的回升后于后半季度重歸平靜；市場壓力存續(xù)導(dǎo)致租金小幅下跌。

當(dāng)前市場情況使得需求受限，租賃活躍度在三季度初期短暫升溫后有所回落。以大型企業(yè)為代表的租戶傾向于做出更為謹(jǐn)慎的租賃決策。第三季度，2000平方米以下的成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。在過去幾個(gè)季度，先前強(qiáng)勁的需求支柱TMT行業(yè)擴(kuò)張步速放緩。第三季度的租賃市場需求主要由內(nèi)資金融企業(yè)支撐，占租賃需求總面積的一半。

(資料圖片僅供參考)

“隨著穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市等政策的出臺(tái)落地，全國宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。北京商業(yè)地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，整體市場需求逐漸回歸理性。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們看到中小企業(yè)正成為北京辦公樓租賃市場的主力需求，未來中小企業(yè)的發(fā)展將成為市場新動(dòng)力。”

“我們持續(xù)下調(diào)對(duì)于2022年第四季度的租金預(yù)測。”在仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮看來：“預(yù)計(jì)2023全年租金水平將保持平穩(wěn)，僅錄得低速正增長。此外，共計(jì)約44萬平方米的未來供應(yīng)將于2023年底前入市，2023年全年凈吸納量因此提升至26萬平方米。”

與此同時(shí)，北京零售市場持續(xù)受到近期疫情影響，租賃需求保持低迷，尚未呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。

盡管全市范圍購物中心已恢復(fù)營業(yè)，整體全市社會(huì)零售品銷售額恢復(fù)緩慢，其中七月全市社會(huì)零售品銷售額仍同比下降7.9%，八月同比平穩(wěn)微增僅0.3%。部分時(shí)尚品牌受銷售額下滑的影響，暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃。第三季度時(shí)尚類新開門店占比顯著下降，相較于2021年的18%，第三季度占比僅為11%。

根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)于近期疫情造成的關(guān)店和撤鋪的情況統(tǒng)計(jì)，餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門店在100平方米以下，其中飲品、小吃等抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，受疫情影響最為嚴(yán)重。連鎖簡餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場環(huán)境，第三季度多個(gè)連鎖簡餐品牌成為市場中少數(shù)得以擴(kuò)張的案例，在餐飲品牌開店占比達(dá)43%。

北京第三季度新開四個(gè)購物中心。在市區(qū)市場，麗澤天地購物中心于九月底開業(yè)，開業(yè)引入超200家品牌，為逐漸成熟的麗澤區(qū)域帶來更多零售選擇。位于亞奧區(qū)域的北投購物公園，為此前奧運(yùn)村內(nèi)服務(wù)北京冬奧會(huì)的配套設(shè)施，改造后于第三季度開業(yè)。開業(yè)后的北投購物公園側(cè)重運(yùn)動(dòng)和娛樂，引入多家首進(jìn)北京的娛樂和運(yùn)動(dòng)品牌。在郊區(qū)大興亦莊區(qū)域，亦莊天街和瀛海環(huán)宇坊同期開業(yè)。亦莊天街目標(biāo)客戶側(cè)重周邊年輕消費(fèi)人群，瀛海環(huán)宇坊則更多側(cè)重服務(wù)周邊家庭消費(fèi)者。

然而，受近期疫情壓力影響，市場租金持續(xù)下行。在租賃需求保持低迷的情況下，業(yè)主給予當(dāng)前租戶更加靈活的租約條件，如免租期等，以緩解租戶壓力來穩(wěn)定自身項(xiàng)目。另外，隨著品牌問詢量的下滑，業(yè)主對(duì)于在談品牌或新簽租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降1.1%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.8%。

“當(dāng)前更多的品牌已經(jīng)暫緩或取消此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)低迷的市場需求將延續(xù)至年末。同時(shí)，業(yè)主預(yù)計(jì)將下調(diào)租金預(yù)期，保持當(dāng)前租金水平，將穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)作為現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

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